Tasas de precio sobre la renta
Conoce el uso de la regla del 12%, 5%, 1%, 70%, 2% y 50%.
La regla del 12% no es exactamente una regla fija, es más bien un estimado utilizado por los inversionistas que se dedican a las propiedades de renta, la puedes utilizar a la hora de determinar lo que se sería un buen retorno sobre la inversión (ROI) por la adquisición de una propiedad de renta. El rango razonable se considera entre el 8% y el 12%. Para mayor claridad, 8% sería mínimo y el 12% seria tu éxito!
La regla del 5% al igual que la del 12%, no es una regla fija, se aplica con el objetivo de hacer cálculos (quick and dirty), o sea con rapidez sin entrar a analizar en detalle. Lo cual te permite poder determinar si vale o no la pena hacer una oferta por una propiedad, o si vas a emplear más tiempo en su análisis detallado. Esta regla está relacionada con el valor de gastos asociados a la propiedad una vez comprada, estos son: gastos de mantenimiento, periodo de desocupación y gastos extras, los cuales por regla general representan cada uno el 5%. O sea, a la hora de calcular estos gastos lucirían así:
*Nota: Además de estos existen otros gastos que no se reflejan a continuación.
Gastos de la propiedad:
Gastos de mantenimiento 5%
Período de desocupación 5%
Gastos extras 5%
Además de buscar personas en las que confíen, ahorrarán tiempo si el área en la que quieren invertir se ajusta a sus objetivos. Si su objetivo es comprar propiedades de alquiler a largo plazo, necesitarán el parámetro de la tasa de precio sobre la renta, que indica cuánto cuesta comprar una propiedad frente a la renta que se espera que produzca. Mientras mayor es esa medida, más fácil será comprar propiedades con flujo positivo. Es muy sencillo realmente, una vez que compres la propiedad, el ingreso que recibas por concepto de renta debe ser mayor a los gastos que esta genera, (ejemplo: pago de la hipoteca, impuestos, seguros, asociación de propietarios, mantenimiento, costos de retención, administración, periodo vacante, imprevistos, agua, electricidad, etc.).
Cuando los precios suben, las rentas generalmente también aumentan, pero si suben demasiado los precios de las propiedades la renta no va a poder ofrecer un ROI (retorno sobre la inversión) razonable. Si los precios continúan subiendo, disminuyen las posibilidades de encontrar propiedades con flujo de efectivo. En este tipo de mercados, los modelos de compra y retención se desestabilizan hasta que los precios vuelven a descender.
Si el mercado que estás considerando tiene estas características y eres un inversionista de compra y retención, es mejor que busques otro mercado, a menos que quieras liquidar (vender) viviendas fuera del área. Con las propiedades de alquiler de compra y retención, se buscan propiedades cuya renta es mayor a sus gastos. Con la liquidación de viviendas, se buscan propiedades que se vendan por un precio mucho mayor que los gastos asociados a su compra y restauración. Los números se calculan de la misma manera, pero son distintos números los que calculan.
Es seguro que la mayoría de los inversionistas que poseen amplias carteras de propiedades de alquiler de compra y retención, las tienen en un área con una tasa de precio sobre la renta fuerte, saludable y accesible para el inversionista. Es importante que vayan donde están los negocios, a áreas donde tengan más posibilidades de encontrar propiedades que tengan sentido para comprar y retener. Luego conviértanse en expertos en esa área, para poder armar una gran cartera y crear ingresos pasivos. Con el tiempo, serán lo suficientemente atractivos para establecer relaciones que les permitan crecer su negocio.
¿Qué factores determinan de precio sobre la renta de un área?
Es necesario que sepan lo que es una buena tasa de precio sobre la renta. Al principio estos números pueden sonar complicados, pero entre más se familiaricen con ellos mejores serán en descifrar si vale la pena considerar el precio de una propiedad basado en su renta anticipada. En otras palabras, su objetivo es comprar una propiedad que les produzca más dinero mensualmente del que cuesta poseerla. Para determinar si una propiedad es rentable o no sólo añadan todos los costos asociados a poseer la propiedad (sus gastos) y los restan de la renta. Si el resultado es mayor que cero, esa es la ganancia mensual que pueden tener; si es menor que cero, esa es la cantidad de dinero que podrían perder.
Con suficiente práctica pueden ahorrar tiempo al anticipar patrones y tendencias. Existen reglas de oro que son observaciones generales útiles para determinar rápidamente si tiene sentido comprar o no una propiedad.
La regla del 1% es una de las más comunes. Ésta plantea que, si una propiedad puede ser rentada por el 1% de su precio de compra cada mes, es altamente probable que sea rentable y que su flujo de efectivo sea positivo. Por ejemplo, una casa cuyo precio de compra es $100.000 y su precio de renta son $1.000 mensuales; o una casa cuyo precio de renta mensual son $1.750 y su precio de compra son $175.000. Esta regla fácil de calcular mentalmente, por lo que se ahorra tiempo en el análisis. Si un agente te envía un listado de casas pueden hacer una búsqueda rápido del tipo de rentas en el área. Si hay una propiedad que no cumple con la regla del 1% saben que no servirá para la renta. Tu próxima tarea podría ser determinar cuánto valdría la casa de ser reparada y tratar de revenderla, viéndola más como una opción de liquidación y no de compra y retención.
Esta regla se puede usar frecuentemente porque puedes encontrar fácilmente propiedades con flujos de efectivo positivos. Además, los inquilinos están acostumbrados a pagar más por la renta que lo que costaría comprar una propiedad. Muy importante es el hecho de que este tipo de propiedades no se encuentran en áreas peligrosas o en precarias condiciones como para causar problemas que eviten que las inversiones de compra y retención sean exitosas, a diferencia de las propiedades dentro de la regla de 2%.
Esta regla te ayuda a asegurar que escojas áreas que aumenten su probabilidad de éxito para ahorrarse tiempo, dinero y desmotivación. Y se evitaras estar en áreas con inquilinos que están resentidos por pagar más renta de lo que pagarían si fueran propietarios. Para aquellos que prefieren ser propietarios puede ser mucho más difícil establecer una tenencia a largo plazo. Los inquilinos que no quieren alquilar buscarán la oportunidad de comprar y dejar vacante su propiedad. Como propietario, las vacantes equivalen a pérdidas de renta, costos de promoción y hacer reparaciones rápidas que pueden ser costosas.
Algunas personas prefieren la flexibilidad y la falta de sorpresa que ofrecen las rentas. Si pueden encontrar un área donde los inquilinos se sienten bien arrendando y no tienen planes de mudarse, pueden reducir costos relacionados con las vacantes. También es probable que en estas áreas los inquilinos que traten la propiedad como suya, lo que te ahorra dinero en el proceso. Adicionalmente, las propiedades más rentables que las que se ajustan a la regla del 1%, con frecuencia están en áreas asociadas con alta criminalidad, alto índice de vacantes y reparaciones costosas.
La regla del 70% es más una ecuación que una regla de oro, que se usa para determinar el precio a pagar por una potencial propiedad de liquidación. Esta regla plantea que si se multiplica el valor posterior a la reparación (o ARV por sus siglas en inglés) por 0.70 y después restan sus costos de reparación, pueden pensar en un precio por el cual comprar la propiedad. Por ejemplo, si una casa tiene un ARV de $100.000 y un costo de restauración de $10.000 la formula sería ($100.000 x 0.70) – $10.000. Esto da como resultado $60.000, lo que puede ser su oferta inicial por la propiedad, asegurándose así de ganar plata una vez que los costos hayan sido pagados. Sin embargo, tengan en mente que el precio puede ser renegociado. Al igual que otras reglas, esta es solo un punto de partida. Cuando un agente les presente una propiedad como un buen negocio, pueden analizarlo primero con la regla del 1% para determinar si satisface ese parámetro. Si no lo cumple, pueden aplicar la regla del 70% para ver si funcionaría como liquidación. Si la propiedad no cumple con alguno de esos parámetros, es mejor decirle al agente que no.
Cuando un agente te envíe una propiedad lo primero que es recomendable hacer es analizarlo con la regla del 1%. Si no satisface ese parámetro, puedes aplicar la regla del 70% si funcionara como una liquidación (venta). Si la propiedad no cumple con ninguno de esos dos parámetros, mejor dar la vuelta y continuar tu búsqueda.
La regla del 2% se refiera a propiedades que se rentan por aproximadamente el 2% mensual del precio de compra. Aunque para muchos inversionistas es muy atractivo el ROI que es posible obtener con esta tasa de precio sobre la renta, es importante preguntarse por qué las propiedades se venden a tan bajo precio en comparación a su valor de renta. Si se encuentran con este tipo de propiedad, tienen un negocio que no se encuentra con frecuencia o una propiedad en un área donde los inquilinos no quieren ser propietarios a largo plazo. Generalmente, estas propiedades tienden a ser más un empleo que una inversión, y se puede perder mucho dinero con ellas. Hay que tener en cuenta que propiedades como estas suelen ser de mantenimiento y riesgo alto. Es aconsejable mantenerse alejado de este tipo de propiedad, aunque hay que decir que existe un nicho de inversión específico que se dedica a ellos de manera exitosa. Los administradores que prosperan con este tipo de propiedades son aquellos buenos en entender a las personas y en establecer relaciones. Si acaban de empezar, no se arriesguen con un 2% a menos que tengan ayuda de alguien que ya haya tenido éxito. No es necesario perseguir este tipo de propiedades para armar sus carteras con éxito.
La regla del 50% plantea que puedes contar con que el 50% del ingreso generado por la propiedad se destine a reparaciones y costos de retención, en lugar de a los costos asociados con la deuda o la hipoteca. Los principales beneficios de esta regla es que es muy conservadora y rápida de calcular. Cometer errores con cautela es mejor que calcular más los números, por lo que esta regla se tiende a ajustar a inversionistas que están cómodos trabajando con cifras de los peores escenarios posibles.
Para utilizar esta regla, tienen que tomar la renta esperada, dividirla por la mitad y luego restar el pago de su hipoteca. Por ejemplo, si la renta esperada es $1000, al dividirla por la mitad es $500. Si esperan un préstamo de $50.000 a un 4% de interés en un préstamo de 30 años, saben que el pago de su hipoteca será de $238,71. Al restar esos $238,71 a los $500 que les quedaron de dividir la renta esperada por la mitad, pueden determinar que su flujo de capital será cercano a $261,29. La utilidad de estas reglas es que te permite saber si vale la pena gastar más tiempo analizando y considerando la propiedad. Un detalle a tener en cuenta es que nunca deben comprar una propiedad basándose únicamente en estos criterios, pero pueden determinar con rapidez en qué propiedades vale la pena invertir más tiempo y en cuáles no.
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